土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。现行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》于1994年1月1日起施行。

（一）纳税人

土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

（二）征税范围

有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为应缴纳土地增值税。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，按规定缴纳土地增值税。

（三）计税依据

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额。转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

1、转让房地产收入的确定

纳税人转让房地产所取得的全部价款及相关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、扣除项目金额的确定

扣除项目主要分为六大类：

（1）取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。主要包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

②凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例由省级人民政府规定。

③房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用①、②项所述两种办法。

④土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

（4）旧房及建筑物的评估价格

是指由税务机关确认的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格需经当地地税机关确认。

（5）与转让房地产有关的税金

是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加；需要说明的是，允许扣除的印花税，是指房地产开发企业以外的纳税人在转让房地产时缴纳的印花税。个人转让二手房地产，其在购入环节缴纳的契税，包含在评估价格中，不得再行扣除。

（6）财政部规定的其他扣除项目

是指对从事房地产开发的纳税人，可按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和，加计20%的扣除。

3、代收费用扣除

对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，其代收费用计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产收入计税，并相应在计算扣除项目金额时予以扣除。但不得作为加计20%扣除的基数。

4、评估费用扣除

纳税人转让旧房及建筑物所支付的评估费用，允许在计算增值额时据实扣除。但是，如果您隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

（四）税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低为30%，最高为60%，具体见下表：

土地增值税四级超率累进税率表

（五）应纳税额的计算

土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率，计算应纳税额。计算公式如下：

应纳土地增值税税额＝增值额×适用税率

增值额＝转让房地产收入－允许扣除项目金额

1、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算

（1）计算增值额，增值额=收入额-扣除项目金额；

（2）计算增值率，增值率等于增值额除以扣除项目金额的百分比；

（3）确定适用税率，依据增值率从其税率表中确定适用税率；

（4）计算应纳税额，应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

2、出售旧房及建筑物应纳税额的计算

按评估价格及有关因素计算确定扣除项目金额，其中，评估价格=重置成本×成新度折扣率；再根据上述方法计算应纳税额。

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项即“取得土地使用权所支付的金额”、“旧房及建筑物的评估价格”的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

（六）纳税期限

土地增值税纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管地税机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

安徽省地税局规定：凡在我省境内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收入，应按规定对其预征土地增值税。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应在次月10日内携带交易双方签订的有关买卖（预售）合同等资料主动向转让房地产所在地主管地税机关办理纳税申报。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率计算征收。

（七）纳税地点

土地增值税应向房地产所在地的税务机关申报缴纳。“房地产所在地”是指房地产的坐落地。

（八）预征、清算与核定征收

1、土地增值税的预征

对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，保障税收收入均衡入库，2010年5月25日，国家要求各地须对目前的预征率进行调整，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

自2010年8月1日起，安徽省地税局对土地增值税预征率规定如下：

（1）保障性住房，预征率在1%以内（含）；

（2）其他类型房地产，预征率为1.5%以上（含）。

2、土地增值税的清算

土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第048号）规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

3、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，国家税务总局规定，自2010年5月25日起，对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关可结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。